Preis einschätzen
Was ist mein Mehrfamilienhaus wert?
Gutachter rechnen bei Mehrfamilienhäusern meist mit dem Ertragswert. Dafür zählen vor allem die Mieteinnahmen im Jahr, die laufenden Kosten, die Restnutzungsdauer und der Wert des Bodens. Dazu kommt der Liegenschaftszinssatz. Das ist ein Zinssatz, den der Gutachterausschuss jedes Jahr veröffentlicht.
Die Gutachterausschüsse in Bochum, Essen und Dortmund werten dafür Kaufpreise aus, die wirklich gezahlt wurden. Die Zahlen für 2026 finden Sie weiter unten.
16,1Rohertragsfaktor in Bochum für Häuser mit 5–7 Wohnungen. Der Kaufpreis liegt beim 16,1-Fachen der Jahresnettokaltmiete.
Verkäufe 2024–2025 · Grundstücksmarktbericht Bochum 2026
So rechnet das Ertragswertverfahren
Das Verfahren trennt den Wert des Bodens vom Wert des Gebäudes. Denn nur das Gebäude verliert mit der Zeit an Wert.
Wichtig: Wenn Sie den Zinssatz eines Gutachterausschusses nutzen, setzen Sie Miete, Kosten und Restnutzungsdauer so an wie dieser Ausschuss.
- Rohertrag. Das ist die Jahresnettokaltmiete, die Sie am Markt üblicherweise erzielen.
- Kosten abziehen. Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall und nicht umgelegte Betriebskosten. Was übrig bleibt, heißt Reinertrag.
- Bodenwert bestimmen. Meist aus dem Bodenrichtwert auf BORIS-NRW.
- Verzinsung des Bodens abziehen. Bodenwert mal Liegenschaftszinssatz.
- Auf den Gebäudewert hochrechnen. Den Rest multiplizieren Sie mit dem Barwertfaktor. Er hängt von der Restnutzungsdauer ab. Ein Mehrfamilienhaus hat im Modell eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren.
- Bodenwert dazurechnen. Das ergibt den vorläufigen Ertragswert.
- Besonderheiten beachten. Zum Beispiel Mieten deutlich unter Marktniveau, Baumängel oder Rechte am Grundstück.
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Möchten Sie wissen, was Ihr Mehrfamilienhaus wert ist?
Schreiben Sie mir Ort, Zahl der Wohnungen und Ihren Terminwunsch. Hilfreich ist Ihre aktuelle Mieterliste. Danach bekommen Sie von mir eine Einschätzung anhand der Mieten und der amtlichen Zahlen.
- Das erste Gespräch kostet nichts und verpflichtet Sie zu nichts.
- Sie wählen: bei Ihnen vor Ort, per Telefon oder per Video.
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Ein Rechenbeispiel aus Bochum
Das Beispiel zeigt ein Haus mit 6 Wohnungen. Miete, Kosten und Zinssatz stammen aus amtlichen Bochumer Quellen. Wohnfläche, Grundstück, Bodenrichtwert und Restnutzungsdauer sind Annahmen. Es ist ein Rechenbeispiel zur Orientierung.
Der Ertragswert liegt bei rund 490.000 €. Das ist das 15,4-Fache der Jahresnettokaltmiete. Bochum nennt für Häuser mit 5–7 Wohnungen einen Rohertragsfaktor von 16,1.
Ihren Bodenrichtwert finden Sie kostenlos auf BORIS-NRW.
| Wohnfläche (Annahme) | 420 m² |
|---|---|
| Miete laut Mietspiegel (Baujahr 1950–1964) | 6,33 € je m² und Monat |
| Rohertrag im Jahr | 31.903 € |
| Verwaltung (6 × 367 €) | − 2.202 € |
| Instandhaltung (420 m² × 14,40 €) | − 6.048 € |
| Mietausfall 2 % | − 638 € |
| Reinertrag | 23.015 € |
| Bodenwert (550 m² × 300 €, Annahme) | 165.000 € |
| Verzinsung des Bodens (3,2 %) | − 5.280 € |
| Barwertfaktor (28 Jahre Restnutzungsdauer, Annahme) | 18,3 |
| Ertragswert des Gebäudes | 324.792 € |
| Vorläufiger Ertragswert (gerundet) | 490.000 € |
Was lässt den Wert steigen oder sinken?
| Merkmal | Wirkung | Warum |
|---|---|---|
| Höhere Miete am Markt | hebt | Die Miete ist die Grundlage der Rechnung. |
| Mieten deutlich unter Marktniveau | senkt | Gutachter berücksichtigen das als Besonderheit. |
| Modernisierung, die die Restnutzungsdauer verlängert | hebt | Je länger die Restnutzungsdauer, desto höher der Barwertfaktor. |
| Baumängel und Instandhaltungsstau | senkt | Die Kosten werden abgezogen. |
| Höherer Liegenschaftszinssatz | senkt | Künftige Erträge zählen dann weniger. |
Welche Zahlen nennen die Gutachterausschüsse für 2026?
Jede Stadt wertet anders aus. Bochum unterscheidet nach der Zahl der Wohnungen, Essen fasst Mehrfamilienhäuser zusammen, Dortmund nennt Zahlen je Stadtgebiet. Vergleichen Sie darum immer die passende Zeile.
| Stadt und Art | Liegenschaftszinssatz | Rohertragsfaktor | Ø Kaufpreis je m² | Grundlage |
|---|---|---|---|---|
| Bochum, 3–4 Wohnungen | 2,5 % | 20,2 | – | 139 Verkäufe 2024–2025 |
| Bochum, 5–7 Wohnungen | 3,2 % | 16,1 | – | 189 Verkäufe 2024–2025 |
| Bochum, über 7 Wohnungen | 3,3 % | 14,8 | – | 101 Verkäufe 2024–2025 |
| Essen, Mehrfamilienhäuser (bis 20 % Gewerbe) | 3,1 % | 16,5 | 1.454 € | 161 Verkäufe 2024–2025 |
| Dortmund, Mehrfamilienhäuser | 2,6 % | – | 1.432 € | 138 Verkäufe 2025 |
Quellen: Grundstücksmarktbericht 2026 für die Stadt Bochum, für die Stadt Essen, für die Stadt Dortmund.
Was Sie beachten sollten
Die Zahlen sind Durchschnittswerte aus vielen Verkäufen. Die Spanne ist groß. In Bochum reicht der Rohertragsfaktor bei Häusern mit 5–7 Wohnungen von 9,2 bis 32,8. Lage, Zustand und Mieten Ihres Hauses entscheiden, wo es liegt.
Die Werte gelten außerdem nur zusammen mit dem Modell des jeweiligen Ausschusses.
Ablauf, Unterlagen und Verkaufswege lesen Sie auf der Seite „Mehrfamilienhaus verkaufen“.
Brauche ich für den Verkauf ein Verkehrswertgutachten?
Für den Verkauf reicht in der Regel eine fundierte Wertermittlung. Ob in Ihrem Fall zusätzlich ein Gutachten sinnvoll ist, etwa bei einer Erbschaft, einer Scheidung oder einem Streit, besprechen wir gern. Weitere Beratung erfolgt durch einen Sachverständigen oder eine Rechtsberatung.
Warum weicht der Preis im Portal vom erzielbaren Preis ab?
Portale zeigen Angebotspreise. Die legen die Verkäufer selbst fest. Die Gutachterausschüsse werten dagegen Preise aus, die wirklich gezahlt wurden. Wenn Sie den Wert Ihres Hauses einschätzen möchten, sind deren Zahlen deshalb die bessere Grundlage.
Was ist ein Rohertragsfaktor?
Der Rohertragsfaktor ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete. Kosten, Restnutzungsdauer und Bodenwert fließen nicht ein. Der Dortmunder Gutachterausschuss schreibt deshalb, dass sich diese Faktoren nur für eine grobe Preisschätzung eignen.
Quellen
- Grundstücksmarktbericht 2026 für die Stadt Bochum
- Grundstücksmarktbericht 2026 für die Stadt Essen
- Grundstücksmarktbericht 2026 für die Stadt Dortmund
- Bochumer Mietspiegel 2025
- Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV)
- § 193 Baugesetzbuch, Gutachten des Gutachterausschusses
- BORIS-NRW, Bodenrichtwerte und Marktberichte